Entendiendo las hipotecas: capital, interés y amortización

Una guía práctica sobre lo que realmente compras con tu pago mensual de hipoteca.

Si miras una hipoteca a 30 años por un préstamo de $400,000 al 7%, el pago mensual de capital e interés ronda los $2,661. A lo largo de la vida del préstamo pagarás aproximadamente $958,000 — más del doble de lo que pediste prestado. ¿Adónde van esos $558,000 adicionales? Casi por completo a intereses. Y la forma en que ese interés se concentra al inicio es el aspecto más sorprendente sobre cómo funcionan las hipotecas.

Capital vs interés, pago a pago

Cada pago hipotecario se divide entre dos cosas: reducir el saldo del préstamo (el capital) y pagarle al banco por el privilegio de pedir prestado (el interés). En una hipoteca a tasa fija, el pago total se mantiene igual mes tras mes, pero la división entre estas dos partes cambia drásticamente con el tiempo.

Al comienzo de un préstamo a 30 años al 7%, solo alrededor del 17% de tu pago mensual reduce el saldo del préstamo. El otro 83% es interés. En el año 15 — exactamente a la mitad del plazo — tu saldo aún es alrededor del 72% de lo que pediste prestado. No has pagado "la mitad de tu casa" al llegar al punto medio. Ni de cerca.

Por eso importa la tabla de amortización. No es una trampa financiera; es simple matemática. El interés cada mes se cobra sobre el saldo restante. El saldo es más alto al inicio, así que la porción de interés es más alta al inicio, así que muy poco de tu pago va al capital al principio. A medida que el saldo se reduce, se acumula menos interés cada mes, así que más del pago fijo va al capital — y la curva se acelera.

La fórmula de amortización

El pago mensual fijo P sobre un préstamo de monto L con tasa de interés mensual r (tasa anual dividida entre 12) durante n meses es:

P = L · r · (1 + r)^n / ((1 + r)^n − 1)

Si introduces un préstamo de $400,000 al 7% anual (es decir, r = 0.07 / 12 ≈ 0.00583) durante 360 meses, obtienes la cifra de $2,661. A la fórmula no le importa tu puntaje crediticio, tu cuota inicial ni los impuestos locales sobre la propiedad — esos afectan qué número se introduce para L y r, no la fórmula en sí.

Una vez que tienes P, el calendario mes a mes es fácil:

Interés de este mes = saldo × r
Capital de este mes = P − interés
Nuevo saldo = saldo anterior − capital
Repite 360 veces.

Nuestra calculadora de hipoteca hace todo esto por ti y muestra la tabla completa de amortización para que puedas ver la división entre capital e interés en cualquier mes dado.

Pagos adicionales: ahí está el apalancamiento

Como el interés cada mes se cobra sobre el saldo restante, cualquier capital adicional que pagues temprano en el préstamo elimina intereses futuros que se habrían cobrado sobre ese saldo durante años. Un único pago adicional de $5,000 al capital en el año 1 del préstamo de ejemplo de arriba ahorra alrededor de $32,000 en interés total y acorta el préstamo en aproximadamente 9 meses.

Esos mismos $5,000 pagados en el año 25 ahorran solo cerca de $1,400. El mismo dólar, un impacto radicalmente diferente, según cuándo cae. Esta es la razón por la que existen calculadoras de pagos adicionales: el momento no es un detalle menor, es el juego entero.

Tasa vs TAE (APR): el costo del préstamo, no solo la tasa

La tasa de interés es lo que el banco cobra sobre el saldo. La TAE (APR, tasa anual equivalente) incorpora los costos iniciales de obtener el préstamo — comisiones de originación, puntos, ciertos costos de cierre — y expresa todo como una sola tasa anualizada.

Una tasa de 6.75% con $8,000 en comisiones puede tener una TAE más alta que una tasa de 6.95% sin comisiones, aunque la segunda tasa sea más grande. La TAE es la comparación más equivalente, pero tampoco es perfecta: la TAE asume que mantendrás el préstamo hasta el vencimiento, y casi nadie lo hace. Si vas a refinanciar o vender en 5 años, las comisiones iniciales importan más de lo que la TAE deja entrever.

Las "reglas generales" que vale la pena ignorar

Verás muchas. Algunas que no se sostienen bien:

"No gastes más del 28% de tu ingreso bruto en vivienda." Esto es una guía de suscripción del prestamista, no consejo financiero personal. Ignora tus otras obligaciones, tu etapa de vida y dónde vives. En ciudades caras casi nadie lo cumple.
"Una hipoteca a 15 años te ahorra una fortuna." Cierto en interés nominal pagado, pero el pago mensual más alto desplaza la inversión en cuentas con ventajas fiscales. La respuesta correcta depende del diferencial entre tu tasa hipotecaria y lo que razonablemente ganarías con esas inversiones, lo cual ha cambiado de signo varias veces en los últimos 20 años.
"Siempre da el 20% de cuota inicial." Un 20% inicial evita el PMI y reduce el monto del préstamo, pero en un mercado inmobiliario en alza, el costo de esperar otro año para ahorrar el 20% completo puede ser mayor que varios años de PMI. Haz los números; no sigas la regla a ciegas.

Qué comparar realmente al cotizar

Cuando obtienes cotizaciones de varios prestamistas, alinea:

Tasa de interés, sobre el mismo monto y plazo de préstamo.
Puntos de descuento (cada punto es 1% del préstamo, normalmente te compra ~0.25% menos en la tasa).
Comisiones del prestamista: originación, solicitud, suscripción, procesamiento.
Comisiones de terceros que el prestamista controla o para las que tiene proveedores de menor costo.
TAE, como número resumen.
Total de efectivo para cerrar, como el otro número resumen.

Dos cotizaciones con la misma tasa pueden diferir en $5,000 o más en costo inicial. Usa nuestra herramienta de comparación de hipotecas para poner cotizaciones lado a lado, y nuestra calculadora de refinanciación si ya tienes un préstamo y estás considerando uno nuevo.

La versión corta

El interés se cobra sobre el saldo restante. Los pagos iniciales son en su mayoría interés porque el saldo es más alto entonces.
La fórmula de amortización es fija; todo lo demás son solo entradas.
Los pagos adicionales tempranos tienen un enorme apalancamiento. Tardíos, casi ninguno.
La TAE es un mejor número de comparación que la tasa sola, pero asume que mantienes el préstamo para siempre.
Confía en las matemáticas, no en las reglas generales.