Comprendre les prêts immobiliers : capital, intérêts et amortissement

Un guide pratique pour comprendre ce que votre mensualité de prêt immobilier achète vraiment.

Si vous prenez un prêt immobilier sur 30 ans pour un montant de 400 000 $ à 7 %, la mensualité de capital et d'intérêts s'élève à environ 2 661 $. Sur la durée totale du prêt, vous rembourserez environ 958 000 $ — soit plus du double du montant emprunté. Où vont les 558 000 $ supplémentaires ? Presque entièrement aux intérêts. Et la façon dont ces intérêts sont concentrés au début est l'aspect le plus surprenant du fonctionnement des prêts immobiliers.

Capital et intérêts, mensualité par mensualité

Chaque mensualité d'un prêt immobilier se divise en deux : le remboursement du solde du prêt (le capital) et la rémunération de la banque pour le privilège de l'emprunt (les intérêts). Sur un prêt à taux fixe, la mensualité totale reste identique mois après mois, mais la répartition entre ces deux composantes évolue radicalement avec le temps.

Au début d'un prêt sur 30 ans à 7 %, seuls environ 17 % de votre mensualité réduisent le solde du prêt. Les 83 % restants sont des intérêts. À la 15ᵉ année — exactement à mi-parcours du prêt — votre solde représente encore environ 72 % du montant emprunté. Vous n'avez pas remboursé « la moitié de votre maison » à mi-chemin. Loin de là.

C'est pour cela que le tableau d'amortissement est important. Il ne s'agit pas d'un piège financier ; c'est juste une question de mathématiques. Les intérêts mensuels sont calculés sur le solde restant dû. Le solde est le plus élevé au début, donc la part d'intérêts est la plus importante au début, donc très peu de votre mensualité va au capital au départ. À mesure que le solde diminue, moins d'intérêts s'accumulent chaque mois, et donc une plus grande part de la mensualité fixe va au capital — et la courbe s'accélère.

La formule d'amortissement

La mensualité fixe P pour un prêt d'un montant L avec un taux d'intérêt mensuel r (taux annuel divisé par 12) sur n mois est : 

P = L · r · (1 + r)^n / ((1 + r)^n − 1)

Insérez un prêt de 400 000 $ à 7 % annuel (donc r = 0,07 / 12 ≈ 0,00583) sur 360 mois et vous obtenez le chiffre de 2 661 $. La formule ne se soucie ni de votre score de crédit, ni de votre apport, ni de vos taxes foncières locales — ces éléments influencent les valeurs insérées pour L et r, pas la formule elle-même.

Une fois que vous avez P, le calendrier mois par mois est simple :

  1. Intérêts du mois = solde × r
  2. Capital du mois = P − intérêts
  3. Nouveau solde = ancien solde − capital
  4. Répéter 360 fois.

Notre calculateur de prêt immobilier fait tout cela pour vous et affiche le tableau d'amortissement complet pour que vous puissiez voir la répartition capital/intérêts pour chaque mois.

Remboursements anticipés : où se trouve l'effet de levier

Étant donné que les intérêts mensuels sont calculés sur le solde restant, tout capital supplémentaire que vous remboursez au début du prêt élimine des intérêts futurs qui auraient été facturés sur ce solde pendant des années. Un seul remboursement anticipé de 5 000 $ en première année du prêt mentionné ci-dessus permet d'économiser environ 32 000 $ d'intérêts au total et raccourcit le prêt d'environ 9 mois.

Les mêmes 5 000 $ versés en année 25 n'économisent qu'environ 1 400 $. Même somme, impact radicalement différent, simplement en fonction du moment où elle est versée. C'est la raison d'être des calculateurs de remboursement anticipé : le timing n'est pas un détail mineur, c'est tout l'enjeu.

Taux et TAEG : le coût du prêt, pas seulement le taux

Le taux d'intérêt est ce que la banque facture sur le solde. Le TAEG (taux annuel effectif global, ou APR en anglais) intègre les coûts initiaux d'obtention du prêt — frais de dossier, points, certains frais de clôture — et exprime l'ensemble sous forme d'un taux annualisé unique.

Un taux de 6,75 % avec 8 000 $ de frais peut afficher un TAEG plus élevé qu'un taux de 6,95 % sans aucun frais, même si le second taux est plus grand. Le TAEG offre une comparaison plus juste, mais il n'est pas parfait non plus : le TAEG suppose que vous conserverez le prêt jusqu'à son terme, ce que presque personne ne fait. Si vous refinancez ou vendez dans 5 ans, les frais initiaux comptent davantage que ce que le TAEG laisse paraître.

Les « règles empiriques » qu'il vaut mieux ignorer

Vous en verrez beaucoup. Quelques-unes qui ne tiennent pas la route :

  • « Ne dépensez pas plus de 28 % de vos revenus bruts pour le logement. » C'est une directive de souscription pour les prêteurs, pas un conseil de finances personnelles. Elle ignore vos autres obligations, votre étape de vie et votre lieu de résidence. Dans les villes au coût de la vie élevé, presque personne n'y parvient.
  • « Un prêt sur 15 ans vous fait économiser une fortune. » C'est vrai en termes d'intérêts nominaux versés, mais la mensualité plus élevée empêche d'investir dans des comptes à avantages fiscaux. La bonne réponse dépend de l'écart entre votre taux de prêt et ce que vous pourriez raisonnablement gagner sur ces investissements, écart qui a changé de signe à plusieurs reprises au cours des 20 dernières années.
  • « Versez toujours 20 % d'apport. » Un apport de 20 % évite la PMI (assurance prêt) et réduit le montant emprunté, mais sur un marché immobilier en forte hausse, le coût d'attendre une année de plus pour réunir les 20 % complets peut être supérieur à plusieurs années de PMI. Faites les calculs ; ne suivez pas la règle aveuglément.

Ce qu'il faut réellement comparer en magasinant

Lorsque vous obtenez des devis de plusieurs prêteurs, alignez :

  • Le taux d'intérêt, sur le même montant et la même durée de prêt.
  • Les points de réduction (chaque point représente 1 % du prêt et fait généralement baisser le taux d'environ 0,25 %).
  • Les frais du prêteur : dossier, demande, souscription, traitement.
  • Les frais tiers que le prêteur contrôle ou pour lesquels il dispose de prestataires moins chers.
  • Le TAEG, comme indicateur de synthèse.
  • Le total à régler à la signature, comme autre indicateur de synthèse.

Deux devis avec le même taux peuvent différer de plus de 5 000 $ en frais initiaux. Utilisez notre outil de comparaison de prêts immobiliers pour mettre les devis côte à côte, et notre calculateur de refinancement si vous avez déjà un prêt et envisagez d'en contracter un nouveau.

En résumé

  • Les intérêts sont calculés sur le solde restant. Les premières mensualités sont surtout des intérêts car le solde est alors le plus élevé.
  • La formule d'amortissement est fixe ; tout le reste n'est que paramètres d'entrée.
  • Les remboursements anticipés au début ont un énorme effet de levier. À la fin, presque aucun.
  • Le TAEG est une meilleure base de comparaison que le taux seul, mais il suppose que vous conservez le prêt à perpétuité.
  • Faites confiance aux mathématiques, pas aux règles empiriques.