Hypotheken verstehen: Tilgung, Zinsen und Tilgungsplan

Ein praktischer Leitfaden, was deine monatliche Hypothekenrate eigentlich für dich kauft.

Wenn du dir eine 30-jährige Hypothek über $400.000 zu 7% anschaust, liegt die monatliche Rate aus Tilgung und Zinsen bei etwa $2.661. Über die gesamte Laufzeit zahlst du rund $958.000 — mehr als doppelt so viel, wie du dir geliehen hast. Wo gehen die zusätzlichen $558.000 hin? Fast vollständig in die Zinsen. Und die Art, wie diese Zinsen am Anfang gewichtet sind, ist das mit Abstand Überraschendste daran, wie Hypotheken funktionieren.

Tilgung vs. Zinsen, Rate für Rate

Jede Hypothekenrate teilt sich in zwei Dinge auf: das Abzahlen der Restschuld (die Tilgung) und das Bezahlen der Bank für das Privileg, dir Geld zu leihen (die Zinsen). Bei einer Festzinshypothek bleibt die Gesamtrate Monat für Monat gleich, aber das Verhältnis dieser beiden Bestandteile verschiebt sich im Laufe der Zeit dramatisch.

Zu Beginn eines 30-jährigen Kredits zu 7% gehen nur etwa 17% deiner monatlichen Rate in die Restschuld. Die anderen 83% sind Zinsen. Im Jahr 15 — genau auf halber Strecke der Laufzeit — beträgt deine Restschuld immer noch rund 72% des ursprünglichen Betrags. Du hast am Halbzeitpunkt nicht „die Hälfte deines Hauses" abbezahlt. Nicht annähernd.

Genau deshalb ist der Tilgungsplan wichtig. Es ist kein finanzieller Trick; es ist einfache Mathematik. Die Zinsen werden jeden Monat auf die verbleibende Restschuld berechnet. Die Restschuld ist am Anfang am höchsten, also ist auch der Zinsanteil am Anfang am höchsten, und entsprechend wenig deiner Rate fließt anfangs in die Tilgung. Wenn die Restschuld schrumpft, fallen monatlich weniger Zinsen an, also geht ein größerer Teil der gleichbleibenden Rate in die Tilgung — und die Kurve beschleunigt sich.

Die Tilgungsformel

Die feste monatliche Rate P auf einen Kredit in Höhe von L mit monatlichem Zinssatz r (Jahreszinssatz geteilt durch 12) über n Monate lautet: 

P = L · r · (1 + r)^n / ((1 + r)^n − 1)

Setze einen $400.000-Kredit zu 7% jährlich ein (also r = 0,07 / 12 ≈ 0,00583) über 360 Monate, und du bekommst die $2.661 heraus. Die Formel kümmert sich nicht um deinen Bonitätsscore, dein Eigenkapital oder deine lokale Grundsteuer — diese beeinflussen lediglich, welche Zahl du für L und r einsetzt, nicht die Formel selbst.

Sobald du P hast, ist der monatliche Tilgungsplan einfach:

  1. Zinsen dieses Monats = Restschuld × r
  2. Tilgung dieses Monats = P − Zinsen
  3. Neue Restschuld = alte Restschuld − Tilgung
  4. 360 Mal wiederholen.

Unser Hypothekenrechner macht das alles für dich und zeigt dir den vollständigen Tilgungsplan, sodass du das Verhältnis von Tilgung zu Zinsen für jeden beliebigen Monat sehen kannst.

Sondertilgungen: hier liegt der Hebel

Weil die Zinsen jeden Monat auf die verbleibende Restschuld berechnet werden, eliminiert jede zusätzliche Tilgung früh in der Laufzeit künftige Zinsen, die jahrelang auf diese Summe angefallen wären. Eine einzige Sondertilgung von $5.000 im ersten Jahr des oben genannten Beispielkredits spart rund $32.000 an Gesamtzinsen und verkürzt die Laufzeit um etwa 9 Monate.

Dieselben $5.000 im Jahr 25 sparen nur etwa $1.400. Gleicher Dollar, völlig unterschiedliche Wirkung — allein abhängig davon, wann er gezahlt wird. Genau deshalb gibt es Sondertilgungsrechner: Das Timing ist kein Nebendetail, es ist das Ganze.

Zinssatz vs. APR: die Kosten des Kredits, nicht nur der Zinssatz

Der Zinssatz ist das, was die Bank auf die Restschuld berechnet. Der APR (effektiver Jahreszins, „annual percentage rate") bezieht die Anfangskosten des Kredits mit ein — Bearbeitungsgebühren, Punkte, bestimmte Abschlusskosten — und drückt das Ganze als einen annualisierten Satz aus.

Ein Zinssatz von 6,75% mit $8.000 an Gebühren kann einen höheren APR haben als ein Zinssatz von 6,95% ohne Gebühren, obwohl der zweite Satz nominal höher ist. Der APR ist der bessere Vergleichsmaßstab, aber auch nicht perfekt: Der APR setzt voraus, dass du den Kredit bis zum Ende behältst, und das tut so gut wie niemand. Wenn du in 5 Jahren refinanzierst oder verkaufst, wiegen die Anfangskosten schwerer, als der APR vermuten lässt.

Die „Faustregeln", die man getrost ignorieren kann

Du wirst viele davon hören. Einige, die nicht wirklich überzeugen:

  • „Gib nicht mehr als 28% deines Bruttoeinkommens fürs Wohnen aus." Das ist eine Vergaberichtlinie für Banken, kein persönlicher Finanzrat. Sie ignoriert deine sonstigen Verpflichtungen, deine Lebensphase und deinen Wohnort. In teuren Städten erreicht das fast niemand.
  • „Eine 15-jährige Hypothek spart ein Vermögen." Stimmt bei den nominal gezahlten Zinsen, aber die höhere Monatsrate verdrängt Investitionen in steuerbegünstigte Konten. Die richtige Antwort hängt von der Differenz zwischen deinem Hypothekenzins und dem ab, was du realistisch mit diesen Investitionen verdienen würdest — und dieses Vorzeichen hat sich in den letzten 20 Jahren mehrfach gedreht.
  • „Immer 20% Eigenkapital einbringen." 20% Anzahlung vermeidet PMI und senkt die Kreditsumme, aber in einem schnellen Immobilienmarkt können die Kosten, ein weiteres Jahr auf die vollen 20% zu warten, höher sein als mehrere Jahre PMI. Rechne nach; folge der Regel nicht blind.

Worauf du beim Vergleichen wirklich achten solltest

Wenn du Angebote von mehreren Banken einholst, stelle gegenüber:

  • Zinssatz, bei gleicher Kreditsumme und Laufzeit.
  • Diskontpunkte (jeder Punkt entspricht 1% des Kredits und reduziert üblicherweise den Zinssatz um ~0,25%).
  • Gebühren der Bank: Bearbeitung, Antrag, Underwriting, Verarbeitung.
  • Drittanbietergebühren, die die Bank kontrolliert oder günstiger anbieten kann.
  • APR als zusammenfassende Kennzahl.
  • Gesamtsumme bis zum Abschluss als zweite zusammenfassende Zahl.

Zwei Angebote mit demselben Zinssatz können sich um $5.000 oder mehr in den Anfangskosten unterscheiden. Nutze unser Hypothekenvergleichstool, um Angebote nebeneinanderzustellen, und unseren Refinanzierungsrechner, wenn du bereits einen Kredit hast und einen neuen erwägst.

Die Kurzfassung

  • Zinsen werden auf die verbleibende Restschuld berechnet. Frühe Raten sind überwiegend Zinsen, weil die Restschuld dann am höchsten ist.
  • Die Tilgungsformel steht fest; alles andere sind nur Eingaben.
  • Sondertilgungen früh in der Laufzeit haben einen riesigen Hebel. Spät kaum noch.
  • Der APR ist eine bessere Vergleichszahl als der Zinssatz allein, setzt aber voraus, dass du den Kredit für immer behältst.
  • Vertraue der Mathematik, nicht den Faustregeln.