Hypothekenzahlungen verstehen
Eine Hypothekenrate ist keine einzelne Zahl – sie besteht aus vier gestapelten Komponenten: Tilgung und Zinsen (P&I), Grundsteuer, Wohngebäudeversicherung und (falls Ihre Anzahlung unter 20% liegt) private Hypothekenversicherung (PMI). Kreditgeber nennen dieses Paket „PITI“. Dieser Rechner zeigt jeden Bestandteil einzeln an, damit Sie genau sehen, wohin Ihr Geld jeden Monat fließt.
In den ersten Jahren besteht der größte Teil der Rate aus Zinsen, nicht aus Tilgung. Bei einem 30-jährigen Darlehen über $300,000 zu 7% entfallen auf die erste Rate etwa $1,750 Zinsen und nur $250 Tilgung. Dieses Verhältnis kehrt sich um das 20. Jahr um. Zusätzliche Zahlungen – selbst $50/Monat – fließen direkt in die Tilgung und beschleunigen den Übergang dramatisch. Der Schieberegler für Sondertilgungen oben zeigt Ihre genaue Ersparnis.
Frequently asked questions
Wie wird meine monatliche Hypothekenrate berechnet?
Ihre Monatsrate kombiniert Tilgung und Zinsen (P&I), Grundsteuer, Wohngebäudeversicherung und – falls die Anzahlung unter 20% liegt – private Hypothekenversicherung (PMI). Der P&I-Anteil nutzt die Standard-Tilgungsformel: M = P × r(1+r)^n / ((1+r)^n − 1), wobei P die Darlehenssumme, r der monatliche Zinssatz (Jahreszins ÷ 12) und n die Gesamtzahl der Raten ist. Steuern und Versicherungen sind einfach die jährlichen Beträge geteilt durch 12.
Wie viel Haus kann ich mir leisten?
Ein gängiger Richtwert ist die 28/36-Regel: Ihre gesamte Wohnkostenrate (P&I + Steuern + Versicherung) sollte maximal 28% Ihres Bruttomonatseinkommens betragen, und alle Schuldenzahlungen zusammen sollten unter 36% liegen. Kreditgeber deckeln Sie typischerweise bei einem Debt-to-Income-Ratio (DTI) von 43%. Geben Sie einen Hauspreis in diesen Rechner ein, schauen Sie sich die Gesamtmonatsrate an und vergleichen Sie mit diesen Schwellen.
Wann fällt PMI weg?
PMI endet automatisch, sobald Ihr Loan-to-Value-Verhältnis (LTV) gemäß dem ursprünglichen Tilgungsplan 78% erreicht. Sie können die Stornierung früher beantragen, bei 80% LTV, wenn Sie genug Tilgung geleistet haben oder das Haus an Wert gewonnen hat. Bei Wertzuwachs ist in der Regel ein neues Gutachten erforderlich.
Hilft es wirklich, jeden Monat extra zu zahlen?
Ja – deutlich. Zusätzliche $100/Monat auf ein 30-jähriges Darlehen über $300,000 zu 7% können rund $90,000 an Zinsen sparen und die Laufzeit um 5 Jahre verkürzen. Je früher im Kredit Sie anfangen, desto größer der Effekt, weil frühe Raten fast ausschließlich Zinsen sind. Der Schieberegler für Sondertilgungen in diesem Rechner zeigt die genaue Ersparnis für Ihr Darlehen.
Was ist der Unterschied zwischen Zinssatz und APR?
Der Zinssatz ist das, was auf den Darlehenssaldo anfällt. Der APR (Annual Percentage Rate) schließt Kreditgebühren (Origination, Points, ggf. Hypothekenversicherung) ein und drückt die Gesamtkosten als einen einzigen jährlichen Prozentsatz aus. APR ist immer gleich hoch oder höher als der Nominalzins und ist die fairste Zahl zum Vergleichen von Kreditangeboten.