房贷计算器
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理解房贷还款
房贷还款并不是一个单一的数字——它由四个部分叠加而成：本金与利息（P&I）、房产税、房主保险，以及（如果首付低于20%）私人抵押贷款保险（PMI）。贷款机构将这一整套组合称为"PITI"。本计算器会分别显示每个部分，让您清楚地看到每个月的钱花到了哪里。
在贷款的前几年，大部分月供都是利息而非本金。以一笔30年期、7%利率的$300,000贷款为例，第一期还款中约$1,750是利息，本金仅$250。这一比例大约在第20年才会反转。额外还款——哪怕每月只多还$50——会直接用于偿还本金，因此能显著加速这一临界点的到来。上方的额外还款滑块可以显示您确切的节省金额。
Frequently asked questions
我的月度房贷是怎么算出来的？
您的月供包括本金与利息（P&I）、房产税、房主保险，以及——如果首付低于20%——私人抵押贷款保险（PMI）。P&I 部分使用标准摊还公式：M = P × r(1+r)^n / ((1+r)^n − 1)，其中 P 是贷款金额，r 是月利率（年利率 ÷ 12），n 是总还款期数。税费和保险则是简单地把年金额除以12。
我能负担多大价位的房子？
常用的基准是 28/36 法则：您的住房总月供（P&I + 税 + 保险）不应超过月总收入的28%，所有债务月供合计不应超过36%。贷款机构通常把债务收入比（DTI）上限设为43%。把一个房价输入本计算器，看看总月供是多少，再跟这些门槛比较一下。
PMI 什么时候能取消？
按原始摊还计划，当贷款余值比（LTV）降到78%时，PMI 会自动终止。您也可以在 LTV 降到80%时主动申请取消——前提是已偿还足够本金，或房屋升值足以达到该比例。如果您是靠房屋升值来主张，通常还需要一次新的评估。
每月额外多还一点真的有用吗？
有用——而且效果显著。一笔30年期、7%利率的$300,000贷款，每月额外多还$100，大约能节省$90,000利息，并把期限缩短5年。贷款期的越早开始，效果越大，因为早期月供几乎全是利息。本计算器的额外还款滑块会显示您贷款的确切节省金额。
利率和APR有什么区别？
利率是按贷款余额计息的比率。APR（年化百分率）则把贷款相关费用（放贷手续费、贴息点、必要时的按揭保险）纳入其中，把总成本折算成一个年化百分比。APR 总是等于或高于名义利率，是比较贷款方案时最公平的指标。
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