Vergleiche eine neue Hypothek mit der bestehenden und finde den Break-Even.
Umschuldung: Wann lohnt sie sich?
Beim Refinanzieren wird Ihre aktuelle Hypothek durch eine neue ersetzt – idealerweise zu einem niedrigeren Zinssatz, einer anderen Laufzeit oder beidem. Die Rechnung hängt an zwei Zahlen: Ihrer monatlichen Ersparnis (alte Rate minus neue Rate) und Ihren Abschlusskosten (typischerweise 2–5% der Darlehenssumme). Teilen Sie die Kosten durch die Ersparnis, und Sie erhalten den Break-even-Monat.
Wie groß die Zinssenkung sein sollte, hängt vom Darlehen ab. Bei $100k-Salden brauchen Sie meist eine volle 1%-Senkung. Ab $500k+ lohnt sich schon 0.5%. Eine Auszahlungs-Refinanzierung (mehr aufnehmen, als Sie schulden) ist eine andere Rechnung – Sie tauschen Eigenkapital gegen Liquidität, meist mit einem Zinsaufschlag von 0.25–0.75% gegenüber einer reinen Zins-und-Laufzeit-Refinanzierung.
Frequently asked questions
Wie erkenne ich, ob sich eine Umschuldung lohnt?
Berechnen Sie Ihren Break-even-Punkt: Teilen Sie Ihre Abschlusskosten durch die monatliche Ersparnis. Bleiben Sie im Haus über den Break-even-Monat hinaus, lohnt sich die Umschuldung. Eine Zinssenkung um 1% bei einem $300,000-Darlehen spart typischerweise $180/Monat; mit $4,000 Abschlusskosten sind Sie nach rund 22 Monaten im Plus.
Was ist der Unterschied zwischen Zins-und-Laufzeit- und Auszahlungs-Refinanzierung?
Zins-und-Laufzeit-Refinanzierung ändert nur Ihren Zinssatz und/oder die Laufzeit – der Saldo bleibt gleich. Eine Auszahlungs-Refinanzierung gibt Ihnen einen größeren Kredit, als Sie aktuell schulden, und zahlt Ihnen die Differenz bei Abschluss bar aus. Auszahlungszinssätze liegen meist 0.25–0.75% höher.
Wie hoch sind typische Abschlusskosten bei einer Umschuldung?
2–5% der Darlehenssumme, die Bearbeitungsgebühren des Kreditgebers, Gutachten ($400–800), Titelversicherung, Eintragungsgebühren und alle erforderlichen Treuhandbeträge abdecken. Manche Anbieter bieten „ohne Abschlusskosten“-Refinanzierungen, indem sie die Gebühren in einen leicht höheren Zinssatz einrechnen – mit diesem Rechner prüfen Sie, ob die kostenlose oder die kostenpflichtige Option über Ihre geplante Haltedauer gewinnt.
Setzt eine Umschuldung meine Tilgungsuhr zurück?
Ja. Eine neue 30-jährige Umschuldung 8 Jahre nach Start Ihres ursprünglichen Kredits bedeutet, dass Sie insgesamt 38 Jahre zahlen. Um das zu vermeiden, gleichen Sie die neue Laufzeit an die Restjahre des alten Kredits an (z. B. auf 22 Jahre refinanzieren) oder tilgen Sie den neuen Kredit aggressiv vor.
Wann ist der „richtige“ Zinsrückgang für eine Umschuldung?
Die alte Regel war 1% Senkung, aber bei niedrigeren Salden und schnelleren Online-Prozessen reichen oft 0.5–0.75%. Die richtige Frage ist immer die Break-even-Rechnung relativ zu Ihrer geplanten Bleibedauer – nicht die reine Zinsdifferenz in der Schlagzeile.