Compare um novo financiamento com o atual e encontre o ponto de equilíbrio.
Refinanciamento: quando vale a pena?
O refinanciamento substitui seu financiamento atual por um novo — idealmente com taxa menor, prazo diferente ou ambos. A conta depende de dois números: sua economia mensal (parcela antiga menos parcela nova) e os custos de fechamento (normalmente 2–5% do valor do empréstimo). Divida os custos pela economia e você tem o mês do ponto de equilíbrio.
A queda de taxa ideal varia. Em saldos de $100k, você geralmente quer uma queda completa de 1%. Em $500k ou mais, mesmo 0,5% vale a pena. O refinanciamento com saque (tomar mais do que você deve) é um cálculo diferente — você está trocando patrimônio por liquidez, geralmente a um prêmio de taxa de 0,25–0,75% em relação ao refinanciamento tradicional.
Frequently asked questions
Como sei se vale a pena refinanciar?
Calcule seu ponto de equilíbrio: divida seus custos de fechamento pela sua economia mensal. Se você ficar na casa além do mês de equilíbrio, o refinanciamento compensa. Uma queda de 1% em um empréstimo de $300,000 normalmente economiza $180/mês; com $4,000 de custos de fechamento, você atinge o equilíbrio em cerca de 22 meses.
Qual é a diferença entre refinanciamento rate-and-term e cash-out?
O refinanciamento rate-and-term muda apenas sua taxa de juros e/ou prazo do empréstimo — seu saldo permanece o mesmo. O refinanciamento cash-out lhe dá um empréstimo maior do que você deve atualmente e paga a diferença em dinheiro no fechamento. Taxas do cash-out costumam ser 0,25–0,75% mais altas.
Quais são os custos típicos de fechamento de um refinanciamento?
2–5% do valor do empréstimo, cobrindo tarifas de originação do credor, avaliação ($400–800), seguro de título, taxas de registro e qualquer escrow exigido. Alguns credores oferecem refinanciamento 'sem custo de fechamento' embutindo as taxas em uma taxa de juros levemente maior — use esta calculadora para verificar se a opção sem custo ou a opção paga ganha dentro do seu horizonte de permanência esperado.
O refinanciamento zera meu relógio de amortização?
Sim. Um novo refinanciamento de 30 anos aos 8 anos do seu empréstimo original significa que você pagará por 38 anos no total. Para evitar isso, iguale seu novo prazo aos anos restantes do empréstimo antigo (por exemplo, refinancie para um empréstimo de 22 anos) ou pré-pague agressivamente o novo empréstimo.
Qual é a queda de taxa 'certa' para refinanciar?
A regra antiga era 1% mais baixo, mas com saldos menores e processamento on-line mais rápido, 0,5–0,75% frequentemente basta. A pergunta certa é sempre a conta do ponto de equilíbrio em relação ao tempo que você planeja ficar — não o gap de taxa da manchete.