Entendendo o financiamento imobiliário: principal, juros e amortização

Um guia prático sobre o que sua parcela mensal está, de fato, comprando.

Se você olhar um financiamento imobiliário de 30 anos sobre um empréstimo de US$ 400.000 a 7%, a parcela mensal de principal e juros fica em torno de US$ 2.661. Ao longo da vida do empréstimo você vai pagar cerca de US$ 958.000 — mais que o dobro do que pegou emprestado. Para onde vão os US$ 558.000 extras? Quase tudo para juros. E a maneira como esses juros são concentrados no início é o ponto mais surpreendente de como o financiamento imobiliário funciona.

Principal vs juros, parcela por parcela

Toda parcela do financiamento se divide entre duas coisas: abater o saldo do empréstimo (o principal) e pagar ao banco pelo privilégio de pegar emprestado (os juros). Em um financiamento com taxa fixa, a parcela total continua a mesma mês a mês, mas a divisão entre essas duas partes muda drasticamente ao longo do tempo.

No início de um empréstimo de 30 anos a 7%, apenas cerca de 17% da sua parcela mensal abate o saldo devedor. Os outros 83% são juros. No ano 15 — exatamente na metade do prazo — seu saldo ainda é cerca de 72% do que você pegou emprestado. Você não pagou "metade da sua casa" na metade do caminho. Nem perto.

É por isso que a tabela de amortização importa. Não é uma pegadinha financeira; é só matemática. Os juros de cada mês são cobrados sobre o saldo restante. O saldo é maior no início, então a parcela de juros é maior no início, então pouco da sua parcela vai para o principal no começo. À medida que o saldo encolhe, menos juros se acumulam por mês, então mais da parcela fixa vai para o principal — e a curva acelera.

A fórmula da amortização

A parcela mensal fixa P de um empréstimo de valor L com taxa de juros mensal r (taxa anual dividida por 12) ao longo de n meses é:

P = L · r · (1 + r)^n / ((1 + r)^n − 1)

Aplique um empréstimo de US$ 400.000 a 7% ao ano (logo r = 0,07 / 12 ≈ 0,00583) ao longo de 360 meses e você chega na parcela de US$ 2.661. A fórmula não se importa com seu score de crédito, sua entrada nem o IPTU local — esses fatores afetam quais números entram em L e r, não a fórmula em si.

Uma vez que você tem P, a tabela mês a mês é simples:

Juros do mês = saldo × r
Principal do mês = P − juros
Novo saldo = saldo anterior − principal
Repita 360 vezes.

Nossa calculadora de financiamento imobiliário faz tudo isso para você e mostra a tabela completa de amortização para que você veja a divisão entre principal e juros em qualquer mês.

Pagamentos extras: onde está a alavancagem

Como os juros mensais são cobrados sobre o saldo restante, qualquer valor extra de principal pago no início do empréstimo elimina juros futuros que seriam cobrados sobre esse saldo por anos. Um único pagamento extra de US$ 5.000 no principal no ano 1 do exemplo acima economiza cerca de US$ 32.000 em juros totais e encurta o empréstimo em cerca de 9 meses.

Os mesmos US$ 5.000 pagos no ano 25 economizam apenas cerca de US$ 1.400. Mesmo dólar, impacto radicalmente diferente, só pelo momento em que entra. É por isso que existem calculadoras de pagamentos extras: o timing não é um detalhe menor, é o jogo todo.

Taxa vs APR: o custo do empréstimo, não só a taxa

A taxa de juros é o que o banco cobra sobre o saldo. A APR (taxa anual de porcentagem, equivalente à TAE) embute os custos iniciais para conseguir o empréstimo — taxas de originação, points, certos custos de fechamento — e expressa tudo isso como uma única taxa anualizada.

Uma taxa de 6,75% com US$ 8.000 em tarifas pode ter uma APR maior do que uma taxa de 6,95% sem tarifas, mesmo a segunda taxa sendo maior. APR é a comparação mais próxima de "maçãs com maçãs", mas também não é perfeita: a APR pressupõe que você manterá o empréstimo até o vencimento, e quase ninguém faz isso. Se você for refinanciar ou vender em 5 anos, as tarifas iniciais pesam mais do que a APR sugere.

As "regras práticas" que vale ignorar

Você verá muitas dessas. Algumas que não se sustentam bem:

"Não gaste mais que 28% da renda bruta com moradia." Isso é uma diretriz de underwriting de credores, não um conselho de finanças pessoais. Ignora suas outras obrigações, sua fase de vida e onde você mora. Em cidades caras quase ninguém atinge.
"Um financiamento de 15 anos economiza uma fortuna." Verdade em juros nominais pagos, mas a parcela mensal mais alta espreme o investimento em contas com vantagens fiscais. A resposta certa depende do spread entre a taxa do seu financiamento e o que você razoavelmente ganharia nesses investimentos, e isso já mudou de sinal várias vezes nos últimos 20 anos.
"Sempre dê 20% de entrada." 20% de entrada evita o PMI e reduz o valor do empréstimo, mas em um mercado imobiliário em alta o custo de esperar mais um ano para juntar os 20% completos pode ser maior do que vários anos de PMI. Faça as contas; não siga a regra cegamente.

O que comparar de verdade na hora de pesquisar

Quando você está cotando com vários credores, alinhe:

Taxa de juros, com o mesmo valor e prazo de empréstimo.
Discount points (cada point é 1% do empréstimo, geralmente comprando ~0,25% de redução na taxa).
Tarifas do credor: originação, aplicação, underwriting, processamento.
Tarifas de terceiros que o credor controla ou para as quais tem fornecedores mais baratos.
APR, como número-resumo.
Total em caixa para fechar, como o outro número-resumo.

Duas cotações com a mesma taxa podem diferir em mais de US$ 5.000 de custo inicial. Use nossa ferramenta de comparação de financiamentos para colocar cotações lado a lado, e nossa calculadora de refinanciamento se você já tem um empréstimo e está avaliando outro.

A versão curta

Os juros são cobrados sobre o saldo restante. As parcelas iniciais são quase todas juros porque o saldo está mais alto nesse momento.
A fórmula da amortização é fixa; tudo o mais são apenas entradas.
Pagamentos extras no início têm enorme alavancagem. No final, quase nenhuma.
A APR é um número de comparação melhor que a taxa sozinha, mas pressupõe que você manterá o empréstimo para sempre.
Confie na matemática, não nas regras práticas.